标普:佳兆业在大湾区充足土地储备将改善其杠杆率

观点地产网

2019-05-16 16:52

  • 标普认为,佳兆业土储项目地理集中程度适中,债务杠杆率高,利息覆盖率低于同业。佳兆业不断增加的经营规模,优质的土地储备补充以及未来12-18个月的去杠杆化可以缓解这些风险。

    观点地产网讯:5月16日,标普发布评级公告称,佳兆业集团控股有限公司以稳定的前景获分配“B”长期发行人信用评级。

    标普认为,佳兆业土储项目地理集中程度适中,债务杠杆率高,利息覆盖率低于同业。佳兆业不断增加的经营规模,优质的土地储备补充以及未来12-18个月的去杠杆化可以缓解这些风险。

    土储项目地理方面,在2018年,大湾区占佳兆业合约销售额的约60%及土地储备的54%。该公司的深圳总部占销售额的33%左右,地理集中使其易受区域政策变化的影响。然而,近年来,佳兆业已扩展到大湾区以外的其他高端城市,如重庆和成都,在45个城市拥有56个项目。

    标普提到,截至2018年底,佳兆业的城市更新项目占地面积约为3000万平方米,其中99.5%位于大湾区,深圳和广州各占约三分之一。按站点划分,佳兆业是该地区最大的城市更新玩家。它也有最长的运营历史。在过去的十年中,该公司每年平均将建筑面积940万平方米转换为土地储备。标普预计在未来两年内,它将能够继续每年转换80万-100万平方米。

    标普强调,佳兆业参与城市更新项目使其面临监管不确定性和更长的开发周期。这可能会增加佳兆业销售执行和现金流的波动性。

    佳兆业在大湾区大量城市更新项目,可以使其以相对较低的成本获得了高端城市的额外土地供应来源。 2018年,佳兆业的平均每平方米土地成本约为合同平均销售价格的20%,城市更新项占总销售额的30%左右。

    杠杆方面,标普预计未来12个月佳兆业的杠杆率将保持高位,尽管债务与EBITDA比率从2017年的11.0倍降至2018年的9.0倍,预期在2019年逐步降至7.2-7.6倍。高杠杆率是由于自2017年债务重组和交换完成以来,近期正常化的销售和运营,以及强劲增长的投资。

    标普表示,佳兆业将能够在未来12-24个月内控制其债务总额的增长。随着中国的土地市场再次升温,佳兆业因其充足的土地储备而不用大规模拿地。该公司已于2019年设定了人民币900亿元的合约销售目标,并预计2020年将进一步增长。

    标普认为,佳兆业的可售土地资源总值约为人民币4640亿元,足以达到这一目标。我们预计,Kaisa的土地收购(包括URP支出)将在2019年达到人民币240亿至人民币270亿元,接近预期的应占合约销售额的30%。这应该允许温和的去杠杆化。

    利息覆盖率方面,佳兆业的融资成本高于同业,部分原因是其在境内资本市场上没有发行过股票,以及之前的债务重组。该公司2018年的混合融资成本为8.4%,部分原因在于其离岸融资的比例很大。这与高负债相结合,导致佳兆业的EBITDA利息覆盖率相对于同行而言较弱。由于一些去杠杆化,2018年底的覆盖率为1.3倍,并且可能在2019年提高到约1.6倍。佳兆业在2018年底的加权平均债务期限约为3.2年,非银行融资占总债务的22%,大多数在2019年到期。

    审校:杨晓敏



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